Phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân từ BĐS được chi tiết hóa

Cá nhân không có chứng từ chứng minh để xác định giá vốn của BĐS thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng

Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi quy định rõ thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được xác định bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS dưới mọi hình thức.

Nhiều khoản được miễn thuế

Tuy nhiên, theo Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách Thuế - Bộ Tài chính Nguyễn Văn Phụng, để đảm bảo chính sách minh bạch, phản ánh đúng bản chất kinh tế của khoản thu và cơ sở pháp lý trong thực hiện thì Nghị định hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi quy định thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS dưới mọi hình thức. Ngoài ra, thu nhập chịu thuế bao gồm cả khoản thu nhập từ việc uỷ quyền quản lý BĐS mà người được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng BĐS hoặc có quyền như người sở hữu BĐS theo quy định của pháp luật.

Nghị định cũng bổ sung một số thu nhập được miễn thuế như: Thu nhập chuyển nhượng BĐS, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa các đối tượng có quan hệ trong gia đình (giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau và thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau). Ngoài ra, quy định này cũng áp dụng đối với BĐS được chuyển nhượng là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Chi tiết hóa

Được biết, Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 đã quy định hai phương pháp tính thuế đối với chuyển nhượng BĐS là áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập (thực lãi) được xác định theo phương pháp giá bán trừ giá mua và chi phí chuyển nhượng BĐS; Áp dụng thuế suất 2% trên giá bán trong trường hợp không xác định được giá mua (giá vốn) của BĐS chuyển nhượng.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay việc xác định vốn của BĐS chưa bao quát đầy đủ, mới chỉ quy định đối với BĐS có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng và được nhà nước giao. Hiện vẫn có nhiều loại BĐS chuyển nhượng có nguồn gốc khác như: BĐS có nguồn gốc thừa kế, đất chuyển mục đích sử dụng, đất hợp pháp hoá và được nhà nước thừa nhận (cấp sổ đỏ)...

Để phù hợp với thực tiễn, Bộ Tài chính đề xuất cho bổ sung các quy định về xác định giá vốn của BĐS được chuyển nhượng: đối với quyền sử dụng đất, BĐS được chuyển nhượng mà có nguồn gốc trước đây không thuộc trường hợp đất do Nhà nước giao, đất do trúng đấu giá, không có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng thì việc xác định giá mua căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Trường hợp cá nhân không có chứng từ chứng minh để xác định giá vốn của BĐS thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.