Lược sử Thị trường và Doanh nhân Bất Động Sản Việt Nam:
Bài viết gồm 5 phần: 3 bài về 3 làn sóng BĐS theo các mốc 1996, 2006, 2016 và 1 bài Phân tích dự đoán tình hình hậu NcoV và bài cuối Nhận dạng làn sóng BĐS thứ 4.
Qua 3 bài viết mô tả 3 làn sóng sốt BĐS tương ứng các năm 1996, 2006, 2016, Ad đã sưu tầm và đăng trong www.nhadatkiengiang.vn
Theo yêu cầu của rất nhiều bạn đọc, Ad sẽ tiếp tục đăng Phần 4 của loạt bài Lược sử Thị trường và Doanh nhân Bất động sản Việt Nam (theo Vietnambusinessinsider.vn)
Do nội dung bài viết tương đối dài và mang tính hàn lâm, Ad sẽ chia Phần 4: Phân tích dự đoán hậu NcoV – Kỳ thiên nga đen 2020 thành 4 Phần: Phần 4A, 4B, 4C, 4D
Cám ơn các bạn thời gian quan đã quan tâm, ủng hộ...
Bài này mang tính tổng hợp lịch sử và dự đoán tương lai thông qua giải thích mô tả sự vận hành kinh tế thế giới và kinh tế thị trường của Việt Nam. Vì có tính chất dự đoán nên mình ĐĂNG NGUYÊN VĂN NHƯ CŨ để thể hiện giá trị phân tích dự đoán của bài viết.
Kiên trì đọc hết và hiểu được bài viết phần 4 thì các bạn mới hiểu được vận hội đất nước và xu thế BĐS của Việt Nam trong phần cuối cùng Phần 5, khi đó các bạn mới biết chuẩn bị những hành trang gì bước tới tương lai trong ngành BĐS.
Tuy nhiên bài này rất dài vì thế mình chia thành 4 phần 4-A, 4-B, 4-C, 4-D và phân mục tiêu đề để các bạn dễ đọc và theo dõi. Bạn nào muốn hiểu được tại sao nền kinh tế luôn khủng hoảng ở các mốc 1930 – Đại khủng hoảng kinh tế; 1973 Khủng hoảng dầu mỏ; 1987 Sụp đổ thị trường chứng khoán Mỹ; 1997 Khủng hoảng tài chính Châu Á, 2008 –Khủng hoảng kinh tế thế giới; và cuối cùng năm 2020 Khủng hoảng kinh tế toàn cầu ở 2 mặt tương phản nhau do Covid & do sự phân ly của 2 đế chế kinh tế tuần tự số 1 và 2 là Mỹ và Trung Quốc.
Sự phân ly vẫn đang diễn ra và sẽ ngày càng diễn ra sâu sắc ở hàng rào thuế quan, cắt đứt dần các kênh ngoại giao, và đỉnh cao nhất sẽ là phân ly của 2 nền tảng công nghệ Internet, GPS, mobile APP, nền tảng phân phối hàng hóa vật chất online và thông tin Bigdata v.v.
Nước Mỹ cần triệt hạ nền tảng điện tử, năng lực trí tuệ nhân tạo (AI), thiết bị kết nối thông minh của Trung Quốc (TQ) cụ thể là cắt nguồn cung cấp siêu chíp, loại bỏ APP, dựng tường lửa v.v. của các tập đoàn nền tảng trực tuyến hàng đầu của TQ thì mới có thể đóng cửa chỉ bảo, dạy giỗ tứ đại quyền lực thế giới mới nổi, ngỗ ngược của họ trong thập kỷ qua đó là : Google, Facebook, Amazon và Apple.
Thế giới sẽ đối mặt với sự phân ly dẫn đến có thể tồn tại 2 nền tảng Internet khác nhau và các quốc gia khác sẽ phải lựa chọn tham gia vào nền tảng nào cùng nghĩa là sẽ dần hình thành 2 mô hình học thuyết kinh tế khác nhau cho 2 khối.
Các cú đấm phân định thắng thua vẫn trong tương lai tới đây, phải sau khi Mỹ - Trung sử dụng hết các biện pháp mạnh nhất với nhau thì thế giới tài chính mới về trạng thái cân bằng mới, vốn FDI mới trở lại VN (hiện tại giải ngân FDI đang ngưng và chậm lại do Covid, giảm hơn so với cùng kỳ năm 2019), hay thực sự tạo ra trào lưu dịch chuyển mới. Những con số hơn chục doanh nghiệp Nhật hay Mỹ dịch chuyển, một vài cánh én không thể làm lên mùa xuân so với hàng chục ngàn nhà máy sản xuất của Mỹ và đồng minh hiện vẫn đang nằm tại TQ vừa nghe ngóng vừa dịch chuyển.
Việt Nam giữ vị trí quan trọng trong địa chính trị vùng, cũng đồng nghĩa là tư liệu sản xuất gốc BĐS VN sẽ ngày càng có giá đối với Quốc tế, nhà đầu tư phát triển BĐS nào phán đoán đúng thời điểm phục hồi sẽ thành công vượt trội, người làm BĐS nào chuẩn bị tốt hành trang sẽ chớp được vận hội tương lai.
Thế giới vẫn đang chạy đua sản xuất vắc xin và công bố thành công vắc xin như những chiến lược về chính trị phân định lại bản đồ quyền lực thế giới, thực sự có hay không phải tới khi phân phối vắc xin đại chúng mới thực sự là thật và có tác động tới ổn định vĩ mô quốc tế. Vì vậy khi đọc bài viết này các bạn ít nhiều sẽ hiểu được khủng hoảng đang diễn ra như thế nào và phán đoán xu thế thế giới, từ đó phán đoán sự phục hồi trở lại của VN. Những bạn nào đã tham gia thị trường chứng khoán (TTCK) sẽ dễ dàng hơn khi đọc và tiếp cận phần 4 và 5 của series bài viết này. Còn các bạn nào chuyên ngành về BĐS thấy bài này khó hiểu quá thì có thể bỏ qua, còn bạn nào đọc tới cùng sẽ tìm thấy những cơ hội đằng sau khủng hoảng.
Nội dung Phần 4 đăng lại nguyên văn không sửa dưới đây:
PHẦN 4 –A
Mình vẫn tiếp tục viết với lối dẫn giải bình dị, tuy ít con số không giống như các bản phân tích vĩ mô của các chuyên gia mà các bạn thường thấy, mình chỉ tập chung vào các con số chính, mang tính quyết định thay đổi thế cục, và những dẫn giải logic, suy luận diễn tiến, cách thức nó diễn ra. Với cách đưa thông tin như vậy thật may đã phù hợp với đại số đông, với nhiều người thậm chí chưa từng học qua về trường lớp kinh tế (KT) vẫn có thể hiểu được.
Một lần nữa cảm ơn tình cảm của các bạn, mong các bạn tương tác cmt với mình nhiều hơn, mình sẵn lòng giải đáp, và cũng mong muốn nhận được sự góp ý cả các chuyên gia để mình có thể học hỏi và tiến bộ hơn trong cuộc sống. Chúng ta tiếp tục với hành trình của chúng ta - Việt Nam sau khi đi qua 3 làn sóng Bđs, cũng là những bước chập chững hội nhập sâu vào KT Thế giới (TG), và Việt Nam đang có vị trí quan trọng trên dòng chuyển cực lớn trong những ngày đầu tiên của năm 2020, sự xuất hiện EcoV là thảm họa nhưng cũng là tấm gương phản chiếu rõ nét hơn cho sự chuyển cực đó.
Để hiểu sự chuyển cực lần này thì các bạn phải hiểu những lần chuyển cực trước đó. Vì vậy bài này sẽ khá dài, vì mình dẫn giải các bạn cội gốc của vận hành KT thế giới mà ở đó cốt lõi là dòng vốn, sức mạnh dẫn dắt KT TG của đồng tiền số 1, đồng Dollar Mỹ, để hiểu nó với nhiều bạn chưa học qua kinh tế, có thể ví như mình đưa các bạn đi tới sao Hỏa. Mong các bạn chịu khó đọc, vì nền kinh tế của chúng ta đã gia nhập sâu rộng với nền KT TG, và các bạn muốn dự đoán nó trong tương lai thì phải hiểu cách vận hành của nó, hiểu được nó bạn còn có thể bảo vệ được tài sản của bạn trong tương lai.
Việt Nam (VN) gần 30 năm qua, đang nổi lên là một quốc gia trẻ năng động, nhân công rẻ nhưng tay nghề chuyên nghiệp còn thấp, sự sáng tạo trong kinh doanh, cải cách thể chế chưa thực sự xứng tầm, nhưng các chính sách thu hút đầu tư nước ngoài thì tuyệt vời, thậm chí lấn át hết các chính sách cho doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước. Các chính sách ưu tiên, mới chỉ hầu hết là làm sao hút được nhiều vốn đầu tư nước ngoài, nhiều ngoại tệ đẩy vào nền KT, như vậy có thể thấy nền kinh tế tăng trưởng phần lớn là nhờ được bơm tiền từ bên ngoài, điều chỉnh cán cân tín dụng ở bên trong.
Kinh tế phát triển, thị trường chứng khoán (TTCK), thị trường Bđs đã phát triển nóng liên tục (sốt đất) trong giai đoạn 2015-2018. Tăng trưởng GDP của VN năm 2019 là 7,02% chạm mốc 300 tỷ USD, giữa bối cảnh thế giới cũng đã đứng lên và phát triển nóng hậu khủng hoảng tài chính TG cách đây 10 năm với 2 cường quốc hàng đầu về kinh tế là Mỹ và Trung Quốc lần lượt là số 1 và số 2 TG và cũng là 2 đối tác kinh tế hàng đầu của VN. Đặc biệt sự phụ thuộc lớn của KT Việt Nam vào KT Trung Quốc (TQ) với hầu hết nguyên liệu đầu vào, máy móc, sản phẩm tiêu dùng v.v khi mà nhập siêu từ TQ luôn từ 3-4 tỷ USD mỗi năm theo đường chính thức, còn con số phi chính thức tuy không thể thống kê nhưng cũng không kém con số chính thức là bao.
Việc TQ phá giá đồng nội tệ năm 2015, đẩy cuộc chiến thương mại, cũng là cuộc chiến tiền tệ giữa 2 quốc gia bắt đầu vào giai đoạn cao trào nhất trong năm 2019 khi 2 bên liên tục đưa ra và trả đũa lẫn nhau bằng các chính sách thuế, ngăn cấm mua thiết bị truyền thông của nhau vì lý do anh ninh, cả 2 phía TQ và Mỹ dường như đều không có ý định lùi bước, quyết đấu so găng. Thật có duyên khi cả 2 quốc gia này VN chúng ta đều có giai đoạn hiểu nhau sâu sắc, và cũng là 2 thị trường nhập khẩu hàng đầu của KT VN. Và giữa thời khắc hai "người tình" sâu đậm của VN trong quá khứ đang đôi co về vi phạm sở hữu trí tuệ, ngăn sông cấm chợ, trừng phạt thuế quan, vi phạm các nguyên tắc của WTO v.v. thì dịch bệnh xuất hiện.
TÁC ĐỘNG CỦA ĐẠI DỊCH NCOV – THIÊN NGA ĐEN
Thiên nga đen (thuật ngữ giới tài chính đặt tên) - thảm họa dịch tễ lớn nhất trong vòng 100 năm xuất hiện, mà những nguyên nhân ẩn sâu trong nó có thể phải 30-50 năm sau chúng ta mới có lời giải đáp vì thông tin chính xác về mọi thứ lúc này nằm dưới những con dấu tuyệt mật của mỗi quốc gia. Ta chỉ biết rằng nó xuất hiện đúng thời điểm 2 nền KT đang tung những cú knock-out vào nhau nhằm phân định chiến bại.
Cũng giống như việc Mỹ có hay không có thông tin tình báo chính xác về dịch bệnh!?, hay có tin chính xác rồi mà vẫn quyết định "chủ quan" như vậy!?, TQ tuyên bố virus không có xuất xứ TQ!?, Mỹ phản bác!?, Mỹ nói con virus có liên quan tới viện nghiên cứu virus của TQ!?, EU yêu cầu làm rõ!? Mỹ có hay không đang phát động cuộc chiến pháp lý TG với tâm điểm là TQ!? v.v thì chúng ta tiếp tục theo sát diễn biễn những phát ngôn và hành động của cả Mỹ và TQ trong thời gian tới và tự đưa ra phán đoán của riêng mình. Với những người nhạy cảm với tình hình TG, rõ ràng là chúng ta đang ở giai đoạn thế giới chuyển cực theo cả nghĩa đen là dịch bệnh lan tràn và nghĩa bóng là khi các nền KT lớn dịch chuyển cả về đối tượng và giá trị lớn nhất trong vòng 50 năm qua.
Em Thiên nga đen, không đến từ hồ thiên nga của bản Ballet nổi tiếng, mà em ấy là thảm họa thảm khốc - diện rộng có tính sát thương, không thể lường trước và thay đổi cơ bản hành vi của kinh tế xã hội. Em ấy từ tên khai sinh Virus Vũ Hán sau 3 lần được đổi tên cuối cùng WHO thận trọng đặt là NcoV19. Thiên nga đen làm số người chết trên toàn thế giới tăng nhanh hơn bất kỳ một thảm họa rơi máy bay nào đã từng gây sốc trong quá khứ, cảm giác như là TG mỗi ngày rơi 1-5 cái máy bay chở khách vậy. Đã đưa các quốc gia trên toàn thế giới vào thảm họa dịch tễ nếu chủ quan như Hàn Quốc (giai đoạn đầu), Iran, Ý, Tây Ban Nha .v. và tiếp là Mỹ. Tình hình hiện tại ở các quốc gia khác vẫn đang diễn biến phức tạp và tương lai tới đây thực sự khó định đoán.
Ngoài thảm họa dịch tễ là dịch EcoV với sự dễ dàng lây lan hơn cả cảm cúm thông thường, nhưng lại có tính sát thương cao, tấn công các cơ quan nội tạng, tính mạng, gây sock, nên nó còn mang đến một dịch bệnh lớn hơn hơn nhiều đó chính là KHỦNG HOẢNG TÂM LÝ con người, tạo mầm mống bất ổn xã hội. Chính vì vậy để giữ xã hội ổn định, bảo vệ tính mạng công dân nên hầu hết các nước đã đóng biên giới, tuyên bố tình trạng khẩn cấp, phong tỏa, cách ly, giãn cách xã hội trên diện rộng và hầu hết kéo dài mỗi đợt 2-3 tháng, chưa từng có tiền lệ kể từ sau chiến tranh TG lần thứ 2. Điều đó đã làm nền KT mỗi quốc gia tê liệt, nền KT TG bước vào giai đoạn suy thoái lớn nhất kể từ năm 1930, khủng khoảng KT- một khái niệm mà VN chúng ta đã quen kể từ sau khủng hoảng KT năm 2008 mà mình đã mô tả ở bài phần 3.
IMF và World Bank đã khẳng định, TG không thể tránh được một cuộc đại suy thoái lớn nhất kể từ năm 1930, thậm chí còn tệ hơn năm 1930. IMF dự báo GDP toàn cầu sẽ là -3%, nghiêm trọng hơn rất nhiều so với mức giảm -0,1% của năm 2008, TQ sẽ tăng trưởng âm lần đầu tiên trong 30 năm. Dự kiến GDP VN sẽ chỉ tăng 2,7% năm 2020 so với mức 5,7% của năm 2008, nếu tình hình diễn biến phức tạp hơn thì các con số này sẽ thay đổi và thấp hơn nữa.
Khi khủng hoảng KT thì các diễn biến sau sẽ xảy ra với hầu hết các nước : Dòng vốn ngoại sẽ rút đi (về quốc gia mà vốn đầu tư nó từ đó đến, vì quốc gia đó cũng đang khủng hoảng) hoặc ngưng rót xuống theo cam kết, hầu hết các doanh nghiệp trong nước ngưng hoạt động hoặc hoạt động cầm chừng do thị trường giảm phát. Doanh nghiệp đóng cửa nhiều thì thất nghiệp gia tăng, và khi dân chúng thấy rủi ro trong các hoạt động đầu tư thì tiền của họ tìm nơi ẩn nấp mới như vàng, ngoại tệ mạnh, gửi tại ngân hàng ăn lãi suất. Dẫn tới sự e dè, ngưng lại trong hầu hết các hoạt động đầu tư kinh doanh, tiền rút khỏi TTCK, làm các chỉ số CK chìm trong sắc đỏ v.v. Cái vòng luẩn quẩn lại quay lại từ đầu ở trên và tình hình sẽ thêm nghiêm trọng nếu CP không có biện pháp làm cho dòng tiền tiếp tục vận hành và lưu thông trở lại.
Vì vậy để làm tan cục tắc máu đông khiến cho dòng tiền luân chuyển trở lại, các gói tiền cứu trợ nền KT khổng lồ liên tục được các CP đưa ra, bản chất của nó là lới lỏng chính sách tiền tệ, giảm lãi suất (thậm chí bằng 0), in thêm tiền để bơm vào nền KT. Nền KT càng mạnh quy mô lớn thì đồng tiền càng mạnh và việc in thêm ra nó dễ dàng hơn. Lý do tại sau liên minh Châu âu EU được lập ra là nhằm có một đồng tiền chung mạnh cạnh tranh với đồng Bảng Anh mạnh từ thời đế quốc thực dân, với đồng Dollar thần thánh, và đồng Yên mạnh từ khi Nhật là cường quốc KT thứ 2 TG hơn 10 năm trước đây. Và thời điểm này, sau 20 năm qua khi TQ vươn lên cường quốc KT thứ 2, TG tài chính có thêm một người bạn khỏe mới: đồng Nhân dân tệ (NDT).
Với các quốc gia nhỏ đồng tiền yếu như VN, lại đã từng mang tiền sử không tốt, bệnh đột quỵ tài chính (siêu lạm phát trong quá khứ ở 2 lần đổi tiền thảm họa 1978, 1985) thì việc đưa thêm tiền vào lưu thông là vô cùng thận trọng, vì có thể gây siêu lạm phát, đột tử nền KT. Nếu muốn in thêm tiền, CP sẽ phải vay thêm bằng các ngoại tệ MẠNH mà nền KT đang cần nó trả cho nước nhập khẩu hàng lớn nhất cụ thể là đồng USD với đa số các quốc gia ta nhập khẩu, và còn lại có thể là 3 đồng tiền EURO, Yên Nhật, NDT. Hoặc phát hành trái phiếu CP cho các quốc gia khác nắm giữ và họ đưa lại cho chúng ta ngoại tệ, hoặc phải đẩy mạnh đầu tư công để vốn ODA nước ngoài được rót xuống theo cam kết hiệp định đã ký. Chỉ có làm vậy thì đồng tiền VND tăng thêm vào lưu thông mới không bị mất giá gây siêu lạm phát.
Ngoài các cách trên là tăng thêm lượng vàng dự trữ trong ngân khố nếu vẫn khai thác được vàng hàng năm nhiều như Nga, xuất dầu & vũ khí lấy vàng ở các cuộc chiến v.v đó là lý do vì sao Nga vẫn là một quốc gia tương đối độc lập, ổn định với nền kinh tế tự do của TG hậu Xô Viết.
Tới đây các bạn đã hiểu vì sao các quốc gia yếu muốn in thêm tiền thì phải có thêm được đồng tiền mạnh USD dự trữ tương ứng, còn nếu không sẽ vào siêu lạm phát như Velezuela, Zimbabwe. Khi tất cả các quốc gia cùng in tiền, thông tin các các nền KT cùng đồng loạt tung các gói tiền, tín dụng, hỗ trợ v.v. lớn chưa từng có tiền lệ trong lịch sử với các loại tên mỹ miều khác nhau nhằm chống đỡ khủng hoảng của các ngân hàng trung ương tràn ngập trên các bản tin thời sự. Thì ẩn sâu phía sau nó là cuộc chiến tiền tệ, là dịch chuyển của những khoản trái phiếu chính phủ khổng lồ, là các chính sách di chuyển các cơ sở sản xuất lớn, là sự mua đứt, hợp nhất M&A các khoản nợ, lượng cổ phần lớn xuyên biên giới v.v.
Và như ta thấy đã có sự kêu gọi rút các nhà máy của Mỹ, Nhật, Hàn, EU khỏi TQ - Công xưởng lớn nhất TG, hệ thống logistic hậu cần sx công nghiệp lớn nhất thế giới. Khi cả thế giới đang ngưng trệ thì cũng là thời điểm thuận lợi nhất cho các kế hoạch dịch chuyển được thực hiện.
Còn tiếp...
Theo Vietnambusinessinsider.vn
