Hệ thống pháp luật không có quy định tập trung về huy động vốn tài chính để phát triển thị trường bất động sản mà được quy định tản mạn tại nhiều văn bản.
Đây là nhược điểm chính làm cho thị trường bất động sản nước ta chưa thể huy động nguồn lực tài chính để phát triển.
Thị trường bất động sản nước ta chưa thể huy động nguồn lực tài chính để phát triển
Cần hạ thấp hệ số rủi ro khi vay
Nhớ lại cuộc tranh luận trong một thời gian khá dài về việc sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài với 2 nội dung liên quan đầu tư vào bất động sản.
Thứ nhất là tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn (cho vay đầu tư bất động sản). Thứ hai là hệ số rủi ro đối với các khoản vay đầu tư vào bất động sản.
Thông tư này đã được sửa đổi 2 lần vào giữa năm 2016 (Thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày 27/5/2016) và cuối năm 2017 (Thông tư số 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017).
Kết quả sửa đổi các thông tư
Nhìn vào Bảng trên có thể thấy hệ số rủi ro tới 50% khi vay có bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở, quyền sử dụng đất là quá cao vì tính chất khá an toàn trong giao dịch bảo đảm. Hơn nữa, cần hạ thấp hệ số rủi ro khi vay có bảo đảm toàn bộ bằng bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn tín dụng trong đầu tư bất động sản. Đây chính là điều cần sửa đổi để nâng hiệu quả sử dụng vốn tín dụng đầu tư vào thị trường bất động sản.
Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều chính sách hạ lãi suất tín dụng nhưng hiện nay vẫn đang ở mức xấp xỉ 10%, làm cho chi phí vốn lớn và giá thành hàng hóa bất động sản cao. Việc lãi suất tín dụng trong nước cho đầu tư bất động sản quá cao và chưa được áp dụng cơ chế thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các tổ chức tín dụng nước ngoài làm cho chi phí vốn trong đầu tư phát triển bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong đầu vào sản xuất hàng hóa bất động sản.
Để giải quyết vấn đề này, cần mở chính sách cho phép thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các ngân hàng đầu tư có pháp nhân nước ngoài nhằm nâng cao tính cạnh tranh của các tổ chức tín dụng trong nước. Tất nhiên, kèm theo chính sách này cần đưa ra một số chính sách khác để kiểm soát nguồn cho vay, phương thức giải quyết tài sản thế chấp khi không trả được nợ.
Sửa đổi quy định quản lý rủi ro
Nguồn vốn chủ yếu cho đầu tư vào bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng hiện nay là từ nguồn mua bất động sản của các nhà đầu tư thứ cấp thông qua hình thức chủ đầu tư dự án bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Trước năm 2015, hình thức huy động vốn như vậy chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai do phía chủ đầu tư dự án gây ra như chất lượng thấp, thời hạn chậm, không đúng thiết kế, thậm chí bất động sản trong tương lai không có để giao.
Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã đưa ra cơ chế bảo lãnh của một ngân hàng đối với các rủi ro có thể xảy ra từ phía chủ đầu tư dự án. Một cơ chế chung như vậy thì bình thường không ngân hàng thương mại nào dám cung cấp dịch vụ bảo lãnh vì họ không kiểm soát được dòng tiền mà chủ đầu tư dự án đang nắm giữ.
Trên thực tế, một số ngân hàng thương mại đã chấp nhận bảo lãnh, thường là các ngân hàng thuộc chung nhóm lợi ích với các chủ đầu tư dự án. Cách thực hiện như vậy làm cho cơ chế bảo lãnh khó có thể phổ biến rộng rãi. Để áp dụng được rộng rãi, cần tạo cơ chế ngân hàng bảo lãnh được quản lý dòng tiền từ nhà đầu tư thứ cấp trả cho chủ đầu tư dự án theo tiến độ.
Lúc này cần sửa đổi quy định về quản lý rủi ro đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai theo hướng đa dạng hóa, chấp nhận cả hình thức bảo lãnh lẫn mua bảo hiểm giao dịch của chủ đầu tư dự án, trong hình thức bão lãnh có thể cho phép cả hình thức ngân hàng bảo lãnh được quản lý dòng tiền mà các nhà đầu tư thứ cấp trả cho chủ đầu tư dự án để giải ngân phù hợp với tiến độ triển khai dự án.
Trong thời gian qua, nhiều loại quỹ cho phát triển bất động sản đã được thành lập, trong đó có dạng quỹ tín thác bất động sản, quỹ phát triển bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở... từng bước hướng theo định hướng chứng khoán hóa đầu tư bất động sản. Đa số quỹ này đều do các nhà đầu tư nước ngoài chủ trì và phát hành cổ phiếu. Một số quỹ lại do các ngân hàng thành lập và vận hành. Trên thực tế, theo nhiều báo cáo thì các quỹ này chưa tạo ra lợi nhuận, đa số vẫn rơi vào thua lỗ.
Việc tạo ra hành lang pháp lý phù hợp theo hướng chứng khoán hóa bất động sản là một nhu cầu cần thiết và cấp thiết.
Diễn đàn bất động sản
