Suốt thời gian qua, tính chất nóng lạnh thất thường và bất thường của thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội cho thấy việc triển khai chính sách nhà ở còn nhiều bất cập.Bên cạnh đó, nỗi ám ảnh của lạm phát càng khiến cho thị trường này tiềm ẩn nhiều yếu tố khó lường.
Theo báo cáo thị trường của Colliers International (nhà đầu tư BĐS), từ đầu năm tới nay tại Hà Nội có khoảng 45.000 căn hộ được bán ra, và trong thời gian tới ước tính 11.006 căn hộ mới sẽ được chào bán. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy, thị trường căn hộ ở Hà Nội 5 tháng qua ít giao dịch và có giao dịch cũng ít thành công.
Tại thời điểm này, chủ đầu tư phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội (có giá dao động 20-30 triệu đồng/m²) buộc phải bung ra những “chiêu” hút khách. Ví dụ, mua 1 căn hộ, được đảm bảo 1 suất đỗ ô tô vĩnh viễn và được miễn phí 1 năm gửi xe tại dự án Unimax (quận Hà Đông).
Tương tự, để tạo sự yên tâm và thoải mái cho khách hàng, Vihajico, chủ đầu tư khu đô thị Ecopark, cũng điều chỉnh giá mua bán nhà theo CPI. Theo đó giá bán căn hộ là giá được xác định tại thời điểm đăng ký mua với bên bán. Giá thanh toán theo từng đợt sẽ được điều chỉnh theo biến động của CPI do Tổng cục Thống kê công bố tại thời điểm thanh toán so với giá gốc quy định, nhằm giảm bớt thiệt thòi cho người mua.
Theo ông Phạm Thành Hưng, Phó Tổng giám đốc CEN Group, bên cạnh các chương trình khuyến mãi, thời gian tới sẽ chia nhỏ, kéo dài phân đoạn góp vốn. Thay vì nộp 4-5 đợt như trước kia, nhiều chủ đầu tư đang áp dụng 7-8 đợt, thậm chí trên 10 đợt thu tiền.
Tương tự căn hộ chung cư, giá đất nền tại Hà Nội đến thời điểm này vẫn tiếp tục lao dốc. Giảm mạnh nhất thuộc về các dự án phía Tây Hà Nội như Geleximco, Dương Nội, Văn Khê, Văn Phú, hay các dự án trục quốc lộ 32 như Kim Chung - Di Trạch, Vân Canh (Hoài Đức)...
Tại dự án Kim Chung - Di Trạch, hiện 1m2 đất liền kề đường lớn có giá 48 triệu đồng/m²; đường nhỏ 40 triệu đồng/m² - giảm gần 10 triệu đồng/m² so với hơn một tháng trước đó. Tương tự, khu vực trục Đại lộ Thăng Long, dự án Geleximco đang giảm tới 8 triệu đồng/m², với mức giá khoảng trên 40 triệu đồng/m² đường nhỏ khu A nhưng vẫn không có giao dịch.
Ông Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), nhận xét, thời điểm này, thị trường BĐS đang trở về với giá trị thực, giá trị ảo mất dần đi.
Nhiều biệt thự gần trung tâm vẫn giữ giá rất cao, 140 - 150 triệu đồng/m², tức trên dưới 15 tỷ đồng với một căn có diện tích từ 100m². Một điều tra khác với 18 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội, chỉ có 58% biệt thự được sử dụng, còn 42% “nhà hoang” thuộc diện đầu cơ nhưng chưa bán được.
Ở Hà Nội, ngày càng “mọc” thêm ra những khu nhà bỏ hoang trong các khu đô thị mới, nhiều nhất ở Mỹ Đình, Cổ Nhuế, Văn Quán, Pháp Vân, Quang Minh. Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, cho biết, khá hơn biệt thự, các dự án chung cư được xây dựng tương đối hoàn chỉnh, chỉ khoảng 10% chưa hoàn thiện.
Tuy nhiên, tốc độ bán nhà và đặc biệt tỷ lệ các căn hộ (đã hoàn thiện) được đưa vào sử dụng cũng không cao. Hầu hết các dự án vừa kiểm tra đã vượt quá thời hạn theo quyết định phê duyệt dự án, thậm chí có dự án vượt quá 5 - 7 năm.
Việc nhiều ngôi nhà “hoang” tại Hà Nội cho thấy có sự lãng phí lớn về tài nguyên đất đô thị, đồng thời càng khẳng định sự phức tạp và thiếu minh bạch thông tin BĐS, thông tin dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư - dẫn đến giá trị ảo và tình trạng “bong bóng” BĐS trong một thời gian dài và thiệt thòi vẫn thuộc về người có nhu cầu thực về chỗ ở.
Được biết, Bộ Tài chính đang xem xét mức thuế suất áp dụng đối với các trường hợp biệt thự bỏ hoang, với 3 phương án được đưa ra: Trường hợp sau 3 tháng không đưa biệt thự vào sử dụng sẽ bị thu thuế 5% trên giá trị hợp đồng, còn sau 1 năm sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị biệt thự; cách thứ hai tính thuế theo diện tích đất của căn nhà, với mức 0,15%/năm theo giá trị trên hợp đồng mua nhà. Cuối cùng, chủ sở hữu biệt thự bỏ hoang sẽ bị phạt 10 - 20 triệu đồng/căn.
Nhiều người hy vọng, với sự “cưỡng chế” này, thị trường BĐS Hà Nội mới chịu giảm nhiệt, đỡ tù mù, quay đầu về giá trị thực để dần trở nên lành mạnh hơn.
Trở về giá trị thực
Theo báo cáo thị trường của Colliers International (nhà đầu tư BĐS), từ đầu năm tới nay tại Hà Nội có khoảng 45.000 căn hộ được bán ra, và trong thời gian tới ước tính 11.006 căn hộ mới sẽ được chào bán. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy, thị trường căn hộ ở Hà Nội 5 tháng qua ít giao dịch và có giao dịch cũng ít thành công.Tại thời điểm này, chủ đầu tư phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội (có giá dao động 20-30 triệu đồng/m²) buộc phải bung ra những “chiêu” hút khách. Ví dụ, mua 1 căn hộ, được đảm bảo 1 suất đỗ ô tô vĩnh viễn và được miễn phí 1 năm gửi xe tại dự án Unimax (quận Hà Đông).
Tương tự, để tạo sự yên tâm và thoải mái cho khách hàng, Vihajico, chủ đầu tư khu đô thị Ecopark, cũng điều chỉnh giá mua bán nhà theo CPI. Theo đó giá bán căn hộ là giá được xác định tại thời điểm đăng ký mua với bên bán. Giá thanh toán theo từng đợt sẽ được điều chỉnh theo biến động của CPI do Tổng cục Thống kê công bố tại thời điểm thanh toán so với giá gốc quy định, nhằm giảm bớt thiệt thòi cho người mua.
Theo ông Phạm Thành Hưng, Phó Tổng giám đốc CEN Group, bên cạnh các chương trình khuyến mãi, thời gian tới sẽ chia nhỏ, kéo dài phân đoạn góp vốn. Thay vì nộp 4-5 đợt như trước kia, nhiều chủ đầu tư đang áp dụng 7-8 đợt, thậm chí trên 10 đợt thu tiền.
Tương tự căn hộ chung cư, giá đất nền tại Hà Nội đến thời điểm này vẫn tiếp tục lao dốc. Giảm mạnh nhất thuộc về các dự án phía Tây Hà Nội như Geleximco, Dương Nội, Văn Khê, Văn Phú, hay các dự án trục quốc lộ 32 như Kim Chung - Di Trạch, Vân Canh (Hoài Đức)...
Tại dự án Kim Chung - Di Trạch, hiện 1m2 đất liền kề đường lớn có giá 48 triệu đồng/m²; đường nhỏ 40 triệu đồng/m² - giảm gần 10 triệu đồng/m² so với hơn một tháng trước đó. Tương tự, khu vực trục Đại lộ Thăng Long, dự án Geleximco đang giảm tới 8 triệu đồng/m², với mức giá khoảng trên 40 triệu đồng/m² đường nhỏ khu A nhưng vẫn không có giao dịch.
Ông Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), nhận xét, thời điểm này, thị trường BĐS đang trở về với giá trị thực, giá trị ảo mất dần đi.
Làm gì với nhà “hoang”?
Kết quả cuộc rà soát mới đây của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cùng Sở Xây dựng Hà Nội, với 16 dự án của 11 chủ đầu tư, gồm 2.684 căn, có 1.743 căn đã được sử dụng (chiếm khoảng 65%), còn lại ở tình trạng xây thô, bỏ hoang.Nhiều biệt thự gần trung tâm vẫn giữ giá rất cao, 140 - 150 triệu đồng/m², tức trên dưới 15 tỷ đồng với một căn có diện tích từ 100m². Một điều tra khác với 18 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội, chỉ có 58% biệt thự được sử dụng, còn 42% “nhà hoang” thuộc diện đầu cơ nhưng chưa bán được.
Ở Hà Nội, ngày càng “mọc” thêm ra những khu nhà bỏ hoang trong các khu đô thị mới, nhiều nhất ở Mỹ Đình, Cổ Nhuế, Văn Quán, Pháp Vân, Quang Minh. Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, cho biết, khá hơn biệt thự, các dự án chung cư được xây dựng tương đối hoàn chỉnh, chỉ khoảng 10% chưa hoàn thiện.
Tuy nhiên, tốc độ bán nhà và đặc biệt tỷ lệ các căn hộ (đã hoàn thiện) được đưa vào sử dụng cũng không cao. Hầu hết các dự án vừa kiểm tra đã vượt quá thời hạn theo quyết định phê duyệt dự án, thậm chí có dự án vượt quá 5 - 7 năm.
Việc nhiều ngôi nhà “hoang” tại Hà Nội cho thấy có sự lãng phí lớn về tài nguyên đất đô thị, đồng thời càng khẳng định sự phức tạp và thiếu minh bạch thông tin BĐS, thông tin dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư - dẫn đến giá trị ảo và tình trạng “bong bóng” BĐS trong một thời gian dài và thiệt thòi vẫn thuộc về người có nhu cầu thực về chỗ ở.
Được biết, Bộ Tài chính đang xem xét mức thuế suất áp dụng đối với các trường hợp biệt thự bỏ hoang, với 3 phương án được đưa ra: Trường hợp sau 3 tháng không đưa biệt thự vào sử dụng sẽ bị thu thuế 5% trên giá trị hợp đồng, còn sau 1 năm sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị biệt thự; cách thứ hai tính thuế theo diện tích đất của căn nhà, với mức 0,15%/năm theo giá trị trên hợp đồng mua nhà. Cuối cùng, chủ sở hữu biệt thự bỏ hoang sẽ bị phạt 10 - 20 triệu đồng/căn.
Nhiều người hy vọng, với sự “cưỡng chế” này, thị trường BĐS Hà Nội mới chịu giảm nhiệt, đỡ tù mù, quay đầu về giá trị thực để dần trở nên lành mạnh hơn.
(Theo SGGP)
